يشهد قطاع العقارات على الخارطة (Off-Plan) في دبي طفرة غير مسبوقة في مارس 2026، حيث تجاوز عدد المشاريع التي أُطلقت منذ بداية العام 45 مشروعاً جديداً بقيمة إجمالية تفوق 80 مليار درهم (21.8 مليار دولار). ووفقاً لبيانات دائرة الأراضي والأملاك، شكّلت مبيعات العقارات على الخارطة نحو 62% من إجمالي المعاملات العقارية في الإمارة خلال الربع الأول من 2026، مقارنة بـ55% في الفترة ذاتها من 2025.
لماذا يُقبل المستثمرون على العقارات على الخارطة؟
تستقطب العقارات على الخارطة المستثمرين لأسباب جوهرية عدة. أولاً، الأسعار: تُباع الوحدات على الخارطة عادة بخصم يتراوح بين 15% و30% مقارنة بالعقارات الجاهزة المماثلة في الموقع ذاته. ثانياً، خطط الدفع المرنة التي تمتد على سنوات وتقلل الحاجة لرأس مال ضخم مقدماً. ثالثاً، إمكانية تحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة عند التسليم، خاصة في المناطق الناشئة.
بيانات عام 2025 تدعم هذا التوجه: حقق مشترو العقارات على الخارطة في مناطق مثل دبي كريك هاربور ومدينة محمد بن راشد عوائد رأسمالية تراوحت بين 25% و40% بين مرحلة الإطلاق والتسليم خلال فترات تتراوح بين 3 و4 سنوات.
أبرز 10 مشاريع على الخارطة في دبي 2026
1. إعمار ذا أويسيس – إعمار العقارية
المشروع الأضخم في تاريخ إعمار بتكلفة تقديرية تبلغ 20 مليار درهم. يمتد على مساحة 100 مليون قدم مربع ويضم فللاً ومنازل تاون هاوس فاخرة. أسعار الفلل تبدأ من 7 ملايين درهم، مع خطة دفع 80/20 (80% خلال البناء و20% عند التسليم). التسليم المتوقع: الربع الرابع 2028.
2. داماك صن سيتي – داماك العقارية
مجتمع متكامل في دبي لاند يضم أكثر من 20,000 وحدة سكنية. أسعار الشقق تبدأ من 600,000 درهم وتاون هاوس من 1.2 مليون درهم. خطة دفع 60/40 مع إمكانية الدفع على 5 سنوات بعد التسليم. التسليم المتوقع: 2027-2029 على مراحل.
3. نخيل مرسى العرب – نخيل العقارية
جزيرتان اصطناعيتان أمام شاطئ جميرا بتكلفة 22 مليار درهم. يضم المشروع فندقاً فاخراً ومساكن حصرية. أسعار الشقق الفاخرة تبدأ من 3.5 مليون درهم. خطة دفع 50/50 مع التسليم المتوقع في 2029.
4. سوبها سينهارت – سوبها العقارية
مشروع فاخر في الخليج التجاري يضم شققاً بإطلالات بانورامية على قناة دبي المائية. أسعار تبدأ من 1.8 مليون درهم لشقة بغرفة نوم واحدة. خطة دفع 70/30 والتسليم المتوقع الربع الثالث 2027.
5. أورا – أورا ديفيلوبرز
أطول برج سكني في العالم في منطقة الخليج التجاري بارتفاع يتجاوز 380 متراً. شقق فاخرة تبدأ من 2.4 مليون درهم. خطة دفع 60/40 والتسليم المتوقع 2028.
6. إعمار بيتشفرونت – إعمار العقارية
المرحلة الجديدة من مشروع إعمار بيتشفرونت تضم أبراجاً سكنية على الواجهة البحرية. شقق بغرفة نوم واحدة من 1.9 مليون درهم. خطة دفع 70/30 والتسليم 2028.
7. بن غاطي مرسيدس بنز بليسز – بن غاطي
أول مشروع سكني يحمل علامة مرسيدس بنز في المنطقة، بتصميم فريد في منطقة الخليج التجاري. أسعار تبدأ من 1.7 مليون درهم مع خطة دفع 60/40. التسليم المتوقع 2027.
8. عزيزي فينيسيا – مجموعة عزيزي
مستوحى من مدينة البندقية في قلب دبي الجنوب. أكثر من 25,000 وحدة بأسعار تبدأ من 500,000 درهم. خطة دفع مرنة على 8 سنوات. التسليم على مراحل 2027-2030.
9. سيتي ووك ريزيدنسز 2 – مِراس
المرحلة الثانية في قلب منطقة سيتي ووك الراقية. شقق فاخرة تبدأ من 2.5 مليون درهم. خطة دفع 50/50 مع التسليم المتوقع الربع الثاني 2028.
10. دبي كريك هاربور – إعمار ودبي القابضة
مشاريع جديدة ضمن المخطط الرئيسي لكريك هاربور تتضمن أبراجاً سكنية بإطلالة على برج خور دبي. أسعار من 1.3 مليون درهم وخطة دفع 60/40. التسليم 2028.
فهم خطط الدفع: المصطلحات والتفاصيل
تتنوع خطط الدفع في السوق حالياً:
- خطة 80/20: دفع 80% خلال مرحلة البناء و20% عند التسليم. الأكثر شيوعاً لدى إعمار
- خطة 60/40: 60% خلال البناء و40% عند التسليم أو بعده. توفر مرونة أكبر
- خطة 50/50: نصف المبلغ خلال البناء والنصف الآخر عند التسليم
- خطة ما بعد التسليم: بعض المطورين مثل داماك وعزيزي يقدمون خطط تمتد 3-5 سنوات بعد التسليم
- خطة 1% شهرياً: نموذج شائع لدى بعض المطورين حيث يدفع المشتري 1% من القيمة شهرياً
الحد الأدنى للدفعة الأولى يتراوح عادة بين 10% و20% من قيمة العقار عند الحجز.
العوائد المتوقعة والمخاطر
تشير البيانات التاريخية إلى أن العقارات على الخارطة في دبي حققت متوسط عائد إجمالي (إيجاري + رأسمالي) يتراوح بين 30% و50% على فترة 3-4 سنوات في المشاريع الناجحة. لكن هذه الأرقام ليست مضمونة.
المخاطر الرئيسية تشمل:
- تأخر التسليم: نحو 35% من المشاريع شهدت تأخيراً يتراوح بين 6 و18 شهراً تاريخياً
- اختلاف المنتج النهائي: قد تختلف المواصفات الفعلية عن العروض التسويقية
- مخاطر المطوّر: أهمية التحقق من سجل المطوّر وقدرته المالية
- فائض المعروض: مع إطلاق أكثر من 70,000 وحدة جديدة بين 2026 و2029، قد يضغط العرض على الأسعار في بعض القطاعات
- مخاطر السيولة: صعوبة بيع العقار على الخارطة قبل الانتهاء إلا بخصم أحياناً
نصائح للمستثمرين: كيف تختار المشروع المناسب؟
يوصي خبراء السوق بالتركيز على عدة معايير:
- سمعة المطوّر: التعامل مع مطورين لديهم سجل حافل في تسليم المشاريع في الوقت المحدد مثل إعمار وسوبها
- الموقع: القرب من محطات المترو والمرافق الأساسية يضمن طلباً إيجارياً مستداماً
- حساب الإسكرو: التأكد من أن المطوّر يستخدم حسابات ضمان مسجلة لدى مؤسسة التنظيم العقاري
- دراسة السوق: مقارنة سعر القدم المربع للمشروع مع العقارات الجاهزة المجاورة لتقييم الخصم الحقيقي
النظرة المستقبلية
يتوقع محللون في جيه إل إل وسي بي آر إي أن يظل قطاع العقارات على الخارطة نشطاً خلال 2026، مدعوماً بالطلب الدولي القوي وخطط الدفع الجذابة. لكن الحذر مطلوب في النصف الثاني من العام مع اقتراب موجة كبيرة من التسليمات قد تعيد تشكيل موازين العرض والطلب في بعض المناطق.
